СТРОИТЕЛЬСТВО ДОМА ЧЕРЕЗ ЭСКРОУ СЧЕТА

**С 1 марта частные дома будут строить через эскроу: что изменится на загородном рынке**

С марта 2025 года в России вступит в силу закон о применении эскроу-счетов при строительстве частных домов. Новые правила направлены на защиту покупателей от недобросовестных подрядчиков, а ипотека на индивидуальное жилье станет доступной только при использовании этой схемы. Рассказываем, как это повлияет на рынок загородной недвижимости.

**Основные изменения**
Закон «О строительстве жилых домов по договорам подряда с использованием эскроу» распространит на ИЖС механизм проектного финансирования, действующий с 2019 года для многоквартирных новостроек. Хотя строить дома без эскроу по-прежнему разрешено, получить ипотеку на такие объекты будет невозможно.

**Главные положения:**
- Средства заказчика хранятся на эскроу-счетах до регистрации права собственности на дом.
- Подрядчик финансирует строительство самостоятельно или через кредиты.
- Максимальный срок блокировки средств — 6 месяцев после сдачи объекта.
- Споры при расторжении договора решаются через суд или соглашение сторон.
- Строить по новой схеме смогут только компании из Единого реестра застройщиков.

**Зачем это нужно?**
По словам Натальи Романюк, вице-президента банка «Дом.РФ», закон защитит заказчиков от рисков, аналогичных проблемам с дольщиками.
- Подрядчики получат деньги только после регистрации права собственности, что стимулирует их завершать проекты в срок.
- Средства на эскроу застрахованы на сумму до 10 млн рублей.
- Заказчик контролирует процесс регистрации: акт приема-передачи требует подписи обеих сторон.

Роман Родионцев, директор по развитию Est-a-Tet, считает, что закон повысит прозрачность рынка и отсеет недобросовестных игроков.

**Рост цен и новые риски**
Внедрение эскроу может привести к удорожанию домов на 10–12% уже в 2024 году, прогнозирует Анна Раджабова из «Метриум Премиум». Причина — высокие ставки по кредитам и расходы застройщиков на обслуживание проектов. По мнению Алексея Попова (ЦИАН.Аналитика), компании будут вынуждены либо повышать цены, либо оптимизировать издержки.

**Спрос и ипотека**
Эксперты ожидают, что схема с эскроу станет популярной, особенно среди тех, кто планирует использовать ипотеку или материнский капитал.
- «Семейная ипотека» и другие госпрограммы будут доступны только при работе через эскроу.
- В случае срыва договора заказчик сможет вернуть вложенные средства, включая маткапитал.

**Банкротства и сокращение предложения**
Новые правила могут спровоцировать уход с рынка мелких застройщиков, предупреждает Татьяна Ананьева («Миэль»). Крупные компании, имеющие доступ к льготным кредитам, укрепят позиции. Антон Глушков (НОСТРОЙ) добавляет, что в краткосрочной перспективе предложение сократится, но позже восстановится за счет роста доверия покупателей.

**Крупные проекты и «потребительский экстремизм»**
Анна Раджабова прогнозирует появление масштабных поселков на сотни домов от девелоперов, привыкших к работе с эскроу. Однако есть и риски: подрядчики опасаются, что заказчики будут затягивать подписание актов приема-передачи, блокируя выплаты. Для решения этой проблемы разрабатываются четкие правила приемки, аналогичные стандартам для многоквартирных домов.

**Итог**
Переход на эскроу усилит защиту прав покупателей, но потребует времени для адаптации рынка. Потребители получат больше гарантий, а рынок со временем перейдет к работе с крупными, проверенными игроками.